Parecer: Liberar as GSEs da tutela

Nov 16, 2023

Após a recente demonstração extraordinária de força defendendo mudanças nos LLPAs por reguladores federais e seus amigos, o risco da floresta através das árvores continua em foco para mim.

Uma das grandes preocupações que tenho, como ex-regulador e ex-chefe de uma importante associação comercial do setor, é o risco negativo de manter as GSEs sob tutela por mais tempo. Para mim, é realmente uma questão sobre o menor de dois males.

Qual é o maior risco para a habitação: uma série interminável deFHFA diretores que mudam de cargo a cada administração política e depois procedem a ajustes na política em busca de prioridades políticas? Ou, o risco de liberarFannieeFreddiesem legislar com firmeza algumas das reformas que eu e muitos outros defendíamos, desde os primeiros anos da tutela?

Não se engane sobre isso, sentei-me firmemente entrincheirado por anos me opondo à multidão de "recapturar e liberar", a ponto de os campos de ambos os lados da questão estarem em uma guerra quase campal. OAssociação de banqueiros hipotecários argumentou que a reforma do Congresso deve preceder qualquer esforço para liberar os GSEs. Na verdade, testemunhei perante o Congresso em 2017 afirmando isso.

Mas hoje vejo os riscos de deixar isso se arrastar para sempre sem resolução. À medida que cada diretor sucessor da FHFA assume o papel da indústria, potenciais proprietários, credores e outros enfrentarão o risco de uma série de iniciativas políticas em cascata sendo implementadas pelas GSEs a pedido da FHFA, independentemente de quaisquer protestos que possam vir do respectivas equipes em qualquer GSE.

Embora o mais recente tenha sido essa estrutura de preços LLPA claramente manipulada e a tentativa agora fracassada de um limite de DTI, a lista de taxas adicionadas a residências de 2 a 4 unidades, segundas residências, refinanciamentos de saque e muito mais parece estar focada em objetivos políticos e não é um risco real.

Na verdade, a MBA tradicionalmente argumentava que as taxas-g e outros métodos de precificação nas GSEs deveriam refletir apenas os riscos reais dos empréstimos e não ser usados ​​para outros fins. Antes do colapso da Fannie e Freddie, antes de 2008, as GSEs davam preços preferenciais a seus maiores vendedores no que era conhecido como acordos de "aliança". A diferença de preços entre um vendedor grande e um pequeno era significativa.

Lembro-me no início de minha carreira no MBA levando três CEOs de bancos hipotecários independentes para se encontrar com o então diretor interino da FHFA, Ed DeMarco, para argumentar contra qualquer disparidade de preços com base em qualquer coisa, menos no risco real do empréstimo. E DeMarco respondeu, eliminando quase completamente as diferenças de preços durante sua gestão.

Mas hoje temos mais com o que nos preocupar. Veja bem, as mudanças do LLPA, embora de pequeno impacto, foram apenas parte da ladeira escorregadia de ajustar taxas e políticas para fazer com que os GSEs façam negócios de maneira diferente e para que se concentrem mais nos compradores de imóveis iniciantes.

OInstituto Urbano publica um livro gráfico mensal repleto de dados incríveis sobre nosso mercado. No lançamento mais recente de maio, eles mostram como é difícil para as GSEs expandir o acesso a minorias que constituem uma parcela significativa dos novos compradores de imóveis residenciais.

Como mostra o gráfico acima, é oGinny Maeprogramas,FHA em particular, que diminuem completamente os esforços das GSEs a esse respeito. E embora essas mudanças modestas nos LLPAs possam ajudar, há muito mais coisas que impedem a capacidade dos GSEs de serem eficazes nessa área.

Mas o FHFA não parou por aí. Há a implementação de metas focadas em LIP (empréstimos para compra de baixa renda) e VLIP (empréstimos para compra de renda muito baixa) que podem resultar em uma série de distorções não intencionais na precificação e na disponibilidade de crédito. Está tudo em suas metas de acessibilidade e, embora complicado, já podemos ver distorções.

As metas, mostradas no gráfico acima, são claras, mas se você observar como as GSEs têm se saído historicamente em relação a esses números, o fato é que há muitos anos na última década em que essas metas não teriam sido alcançadas.